Matei Bogdan
Publicat în 10 aprilie 2019, 14:29 / 61 elite & idei

Octavian Badescu: Radiografia tranzactionarii imobiliare pentru un proprietar – sa vanda singur sau sa apeleze la o agentie?

Octavian Badescu: Radiografia tranzactionarii imobiliare pentru un proprietar – sa vanda singur sau sa apeleze la o agentie?

de Octavian Badescu

Datorita faptului ca tranzactionarea imobiliara nu este un eveniment cu o recurenta prea deasa in viata unui om, de multe ori proprietarii nu au informatiile necesare luarii in cunostinta de cauza a deciziilor, inclusiv privind modul de lucru. Un proprietar are la dispozitie doua mari optiuni: sa vanda singur sau sa apeleze la o agentie.

Daca intentioneaza sa vanda singur poate incerca sa o faca cu sau fara suport specializat, iar daca apeleaza la o agentie, poate relationa cu aceasta fie in sistem de intermediere deschisa, fie de reprezentare exclusiva sau in sistem de exclusivitate.

Prin urmare, atunci cand aveti in intentie sa vindeti o proprietate imobiliara este util sa aveti in vedere faptul ca exista aceste formule de abordare a demersului, grupabile practic in cele 4 mari categorii mentionate mai sus, fiecare cu avantajele si dezavantajele ei.

Sa le luam pe rand:

  1. A vinde singur (FSBO – for sale by owner), fara niciun suport in evaluare, pozitionare, marketare, cointeresarea agentilor si negociere, poate parea ieftin. Cam acesta ar putea fi singurul avantaj, insa daca ai in vedere vinderea imobilului in cei mai buni termeni de pret, timp si bataie de cap pe care piata ti-i poate da, s-ar putea sa observe ca nu va fi ieftin deloc, dimpotriva. Dar e o optiune de luat in calcul. O varianta mai potrivita ar fi sa apelezi la servicii suport, valoarea acestora le poate depasi cu usurinta costul.
  1. Tranzactionarea prin apelarea la “intermedierea imobiliara deschisa”, adica la acele agentii care iau comision de la ambele parti implicate in tranzactie, poate fi o formula. In opinia mea, decat sa vinzi in acest sistem, mai bine te ocupi singur, intrucat datorita elementelor structurale ale unui astfel de demers, favorizat in tranzactionare nu este proprietarul, ci agentul imobiliar (care pentru a-si securiza comisionul are interes ca doar cumparatorul adus de el rapid sa si achizitioneze, indiferent de conditii) si cumparatorul, desi vanzatorul suporta cel putin jumatate din cost. Faptul ca proprietarul are de platit un comision in aparenta mai mic este o iluzie, in final bugetul de achizitie al cumparatorului este acelasi.

Pentru conformitate, intermedierea imobiliara este contractul prin care intermediarul se obliga fata de client doar sa il puna in legatura cu un tert in vederea incheierii unui contract, indiferent de termenii acestuia si neavand nicio alta obligatie, fiind remunerat prin comision numai in cazul in care contractul se incheie ca urmare a intermedierii sale. Intermediarul poate avea contracte de intermediere independente cu ambele parti, tertul devenind astfel si el in paralel client comisionat.​​​​​

Ar putea fi asimilata medierii, insa in tranzactionarea imobiliara medierea este necesara, insa aplicata punctual si in doze mici…

  1. “Reprezentarea Exclusiva” este acea forma de colaborare intre o agentie imobiliara si clientul acesteia, in care prestatorul serviciului reprezinta exclusiv interesele clientului sau intr-un demers de tranzactionare, fiind singurul mandatat sa depuna toate diligentele necesare si sa colaboreze cu orice alta agentie din piata in perspectiva finalizarii proiectului, evitand prin necomisionarea partii nereprezentate de catre prestator conflictul de interese si facilitand implicit tranzactionarea in cei mai potriviti termeni pentru clientul sau.

De departe formula cea mai buna pentru un proprietar, reprezentarea este deseori privita cu circumspectie de catre alti participanti la piata intrucat pare costisitoare la prima vedere si propune abordari aparent contra-intuitive, dificil de perceput la justa lor valoare. Insa rezultatul obtinut este cel mai bun pentru clientul agentului sau de reprezentare, daca acesta din urma a reusit sa explice fundamentele acesteia – cu precadere evaluarea si colaborarea remunerata.

Pilonii de baza pe care se sprijina obtinerea celor mai buni termeni de tranzactionare a unei proprietati imobiliare pentru un proprietar sunt:

  • Pozitionarea corecta a pretului in piata
  • Promovarea cu comision 0% pentru cumparator
  • Promovarea la cele mai inalte standarde de calitate si vizibilitate
  • Stimularea remunerata a implicarii tuturor agentilor din piata in generarea de oferte
  • Timpul suficient avut la dispozitie
  • Abilitatile de negociere ale agentului si agentiei de reprezentare exclusiva

Obiectivul tuturor demersurilor este generarea interesului pe proprietate, obtinerea a cat mai multe intentii preliminare de cumparare pentru a favoriza negocierile si in final tranzactionarea in cei mai buni termeni posibili pentru clientul reprezentat. Putem face similitudini cu avocatura.

  1. “Exclusivitatea” este cea mai nociva optiune pentru un proprietar. Sora degenerata a reprezentarii exclusive, cu care adesea este confundata de catre consumatori si uneori si de catre agenti, exclusivitatea preia din reprezentare mandatarea unui singure agentii, care insa in goana dupa securizarea listarii neglijeaza elementele de tin de evaluarea realista a pretului si de adecvarea comisionului perceput proprietarului la tranzactionare, care deseori este insuficient pentru a permite un marketing adecvat si cointeresarea altor agenti in a aduce potentiale oferte. Implicit exclusivitatea presupune adesea comisionarea si a cumparatorului, uneori chiar intr-o proportie mai mare, conducand la periculozitate pentru proprietar, la mai putine oferte si la blocarea proprietarului si a optiunilor sale, un prizonierat in conditii sub-optimale, o capcana cu efecte dezastroase asupra clientilor si a altor agenti imobiliari.

Inarmat cu aceste informatii si avand de tranzactionat o proprietate, pentru ce formula ati opta ?

Desemnat recent „Brokerul Imobiliar al Anului 2018, nou intrat in piata”, in cadrul Galei Clubului Profesionistilor in Imobiliare (CPI), Octavian Badescu (www.badescu.realtoreste antreprenor in sectorul serviciilor si investitor, actualmente REALTOR si totodata fondator al companiei de consultanta imobiliara RE/MAX Freedom Group (www.freedomgroup.realestate), RE/MAX (www.remax.ro) fiind un lider mondial pe piata serviciilor de intermediere imobiliara.

www.wall-street.ro

Ultima ora:

ObservatorMarcel Foca: PatriotFest-Inovez pentru România. Prezentarea ediției 2019 la Cluj-Napoca

PoliticRemus Pricopie: Statul paralel nu există, este incapacitatea unor politicieni de a răspunde în fața unor acuzații, unele de ordin penal

EconomieThierry de Montbrial: «Sans redressement économique, l’influence de la France dans le monde continuera de diminuer»

ExternRemus Borza: Netanyahu – eternul premier

EvenimenteMarcel Foca: PatriotFest-Inovez pentru România. Prezentarea ediției 2019 la Cluj-Napoca

CulturaRadu Preda: Viitorul Bisericii

SocialMarian Staş: Reunificarea prin Educaţie. George Simion, MEP-2019!

MoldovaCristian Unteanu: Republica Moldova, din nou terenul de încercare pentru marea strategie rusească de constituire a „cordonului sanitar“



Club Romania | Elite si idei / www.oranoua.ro - Open Source Internet Database part of a non-governmental project / Contact: office[at]oranoua[.]ro | Operated by CRSC Europe