de Lucian Isar

Bula imobiliară din România a marcat negativ economia pentru următoriul deceniu. Aşa au aflat şi decidenţii politicilor macroeconomice că este relevant nu doar ciclul economic trandiţional prezentat în manuale, ci şi ciclul pieţei imobiliare.

Bula imobiliară din România a fost alimentată serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai puţin interesate. S-au făcut prea multe greşeli simultan şi prea repede ca să poată să fie considerate doar o eroare statistică.

Amplificarea bulei imobiliare a fost realizată prin (fără a acorda ponderi de importanţă):    1. aprecierea fără justificare a monedei naţionale (sărbătorit prin premii “Leul tare”) ce a creat o iluzie de bogăţie persoanelor plătite în lei şi cărora le erau recomandate credite în euro sau în franci elveţieni  2. Lipsa unui indice a pieţei imobiliare, ceea ce a permis finanţarea de tranzacţii majore în afara pieţei şi manipularea preţurilor  3. interesul bancherilor de a da împrumuturi cât mai mari, interes răsplătit prin comisionarea directă a sumei creditului şi aplicarea dobânzii la principalul majorat  4. interesul intermediarilor din tranzacţiile imobiliare de a împinge în sus preţurile, comisioanele percepute fiind direct proporţionale cu valoarea  5. Colaborarea băncilor doar cu evaluatori agreaţi sau cu evaluatori proprii care aveau acelaşi interes de a creşte valoarea creditului prin supraevaluarea activului  6. Introducerea unei “inovaţii” pe piaţa creditului din România care permitea accesarea unui credit inclusiv pentru avansul cerut ca şi contribuţie personală la creditul de casă; acest credit pentru avans putea să fie fără colateral sau cu colateral inclusiv apartamentul unui alt membru al familiei (părinţi)  7. Apariţia consultanţei de credite imobiliare cu reguli puţine raportat la respectarea interesului utilizatorului de credite  8. Politicile economice prociclice care au injectat lichiditate în sistem stricând nu doar echilibrele macroeconomice, dar şi maniera individuală de gestionare a finanţelor personale  9. Posibilitatea de arbitrajare a normelor şi restricţiilor impuse la finanţările din România versus cele din afară  10. Ghidajele decidentilor privind viitorul evoluţiei economiei, de tipul “insulă de stabilitate”  11. Aprobarea normelor de creditare a persoanelor fizice cu viteze diferite, fenomen ce a forţat anumite instituţii bancare să forţeze pentru a recupera timpul pierdut faţă de concurenţă în aşteptarea aprobării  12. Lipsa de pregătire a personalului bancar şi de supraveghere datorată vitezei de expansiune faţă de momentul liberalizării pieţei (practic nu au avut timp să înveţe)  13. Spălarea facilă de bani prin intermediul tranzacţiilor imobiliare, vezi conceptul de tranzacţie anterioară  14. Repatrierea facilă a banilor scoşi anterior din ţară  15. Parcarea spăgilor, prin intermediul vehicolelor financiare specializate din jurisdicţii permisive vezi Panama, Man etc, în apartamente şi case  16. Strategiile de fraudare a băncilor cu concursul angajaţilor şi băgătorilor de seamă  17. Reclame înşelătoare  18. Condiţii preferenţiale de finanţare în multiple situaţii  19. Modificarea plafonului de îndatorare luat în calcul de la 35% la 70%  20. Inexistenţa consideraţiilor de risc valutar la finanţările pe termen lung  21. Fraudarea adeverinţelor de venituri  22. Luarea în calcul fără ajustări de bun simţ a veniturilor din activităţi liberale  23. Fiscalitate neunitară la proiectele realizate şi comercializate “pe persoană fizica” versus celelalte  24. Introducerea produselor de finanţare ipotecare cu dobândă subvenţionată în primii ani  25. Introducerea produselor de finanţare cu dobândă stabilită pe baza altor indici decât cei de piaţă  26. Fraudele cu pug, puz, pud-uri  27. Consilieri pentru dezvoltatori imobili

Articol publicat pe blogul personal.